Boliglån
De aller fleste av oss kommer til å søke om et boliglån før eller senere. Ofte skjer dette når man har fått en fast jobb, har klart å spare opp til egenkapital, og er klar til å kjøpe egen bolig.
Som sett i
Hva er boliglån?
- Boliglån er et av de vanligste lånene man tar for å finansiere kjøp av eiendom. Dette er også et av lånene hvor du kan få en veldig lav rente.
- Du som låntaker vil motta den avtalte kapitalen som skal til for å kjøpe boligen du skal ha. Hvis ikke du betaler tilbake lånet som avtalt, har banken eiendommen som sikkerhet.
- Boliglån har også som oftest en lengre nedbetalingstid som strekker seg helt opptil 30 år. Lånebeløpene vil komme an på din økonomi, kredittvurdering og kapasitet, men de kan godt strekke seg opptil 10.000.000 kr.
Kjennetegn ved boliglån
- Lav rente
- Høye lånebeløp
- Langsiktig lån: opptil 30 år
- Eiendommen blir regnet som sikkerhet for lånet
Hvor mye kan jeg låne til bolig?
Normalt er det følgende krav:
- Du må ha 15% av kjøpesummen i egenkapital. I noen tilfeller, hvis du stiller ekstra sikker, kan du låne hele kjøpesummen.
- Maks beløp du kan låne er 5 ganger årslønnen din (før skatt)
Når du søker om et boliglån, kan du velge mellom flytende og fast rente. Hvis du velger en fast rente betyr det at renten settes litt høyere enn den er i dag, men den vil ikke kunne endre seg selv om renten på markedet skulle øke etterhvert.
Derfor kan du hele tiden vite hvor mye som skal betales og hva renten ligger på. Faste renter kan kun avtales i en viss periode med banken.
Hvis renten skal være flytende, betyr det at du følger bankens, eller markedets rente. Det betyr at den både kan øke eller reduserer løpende, så det er mer usikkert hva den er på sikt.
Du kan i prinsippet enten være heldig og ha en god rente hele tiden, eller så kan den øke så rentekostnadene blir høyere.
Fordeler med boliglån
Dette må du vite om boliglån
Nå for tiden kan du maks låne 5 ganger så mye som inntekten din. Som regel (det finnes visse unntak, som når du har en BSU konto), kan du låne opptil 85% av kjøpesummen. De resterende 15% trenger du å ha i egenkapital.
Egenkapital er penger en ikke låner av banken, men bidrar med selv. Ønsker du å kjøpe en bolig til 1 million, må du altså ha 150 000 kr i oppsparte midler.
Som dokumentasjon til banken kan det være lurt å ta med seg de siste lønnslippene og selvangivelsen din. Ellers kan det være greit å ha dokumentasjon på alle andre inntekter man har.
Vær obs på at om man har bil, blir dette trukket fra, andre utgifter som f.eks barnepass om du har barn, kan også bidra til at du får lavere lån.
Hvis man har en veldig god økonomi kan man også låne store beløp til kjøp av bolig. Det vil være din økonomi, kredittvurdering og boligens verdi som bestemmer hvor mye du kan låne av banken, men ofte kan det være opptil 10.000.000 kr.
Hvis økonomien din er meget god, og eiendommen koster mer enn det, kan du i prinsippet også låne mer hvis du har kapasitet og økonomi til det.
Når en kjøper en enebolig må en også betale dokumentavgift av skjøte til staten, dette er p.t. 2,5 % av kjøpesummen. I tillegg kommer gjerne tinglysningsgebyr for skjøte til staten, tinglysningsgebyr for pantedokument inkl. gebyr for grunnbokutskrift, og forsikringer som boligkjøperforsikring. Dette må også tas med i finansieringen, i tillegg til lånet og egenkapitalen.
BSU
BSU står for boligsparing for ungdom, og her kan du spare til du er 33 år. Du kan maks spare 300 000 kr på denne, og inntil 25 000 kr per år. Fordelene er at du gjerne får lavere rente, kan låne opptil 85% av lånesummen, og kan trekke av inntil 5000 kr på skatten hvert år.
Hvilke boformer finnes det?
Skal du kjøpe leilighet, finnes det aksjeleilighet og selveier leilighet. På begge typene betaler du husleie, men du betaler høyest husleie på en aksjeleilighet. Størrelsen på husleien kommer an på beløpet på felleslånet.
Har du er aksjeleilighet trenger du ikke å betale ekstra for utvendige kostnader, disse er med i husleien du betaler.
Ifølge statistisk sentralbyrå er rundt 30 prosent av landets leiligheter selveiere, mens 45 prosent er i borettslag. Slik er boformene:
- Selveierbolig (hus): Du eier eiendommen. Du kan pantsette den, ta opp lån, leie ut og pusse den opp uten å måtte innhente tillatelse fra noen. Ved utbyggelse kan det bli behov for tillatelse fra både naboer og det offentlige. Du betaler alle utgifter selv.
- Selveierleilighet: Som eier av en eierseksjon / selveierleilighet, eier du en såkalt ideell andel av sameiet, men har en eksklusiv bruksrett til en nærmere avgrenset eierseksjon. Du har full bruksrett til leiligheten, bl.a. til utleie og oppussing. Du blir medeier i et sameie og må betale fellesutgifter som kommunale avgifter, vaktmestertjenester, strøm, oppvarming og vedlikehold på fellesareal. Leilighetene i sameiet har felles gårds- og bruksnummer, men hver leilighet får et eget seksjonsnummer.
- Andelsleilighet: Borettslag og aksjeleiligheter er andelsleiligheter. Som andelshaver i et borettslag, eier du en andel i borettslaget, og har en bruksrett til en nærmere bestemt andel. Det er fortsatt slik at du betaler husleie til borettslaget. Den skal ved siden av fellesutgiftene også dekke utgifter til fellesgjeld. Ved salg av leiligheten har vanligvis de øvrige andelseierne i borettslaget forkjøpsrett etter borettsloven på 20 dager. Det vil si at hvis det kommer inn to like bud på leiligheten, har den som allerede bor i borettslaget retten til å kjøpe eiendommen først. Borettsloven setter også begrensninger på utøvelse av ditt eierskap, samt at borettslaget kan pålegge deg ulike fellesoppgaver slik som trappevask, snømåking og dugnad.
- Aksjeleilighet: Du kjøper her en aksje som gir deg leierett i en bolig. I praksis har aksjeleilighet mye til felles med borettslagsleiligheter. Men det er aksjeloven som regulerer det juridiske. Det er ingen dokumentavgift på aksjeleiligheter / andelsleiligheter, men ved kjøp betaler du en engangsavgift til borettslaget på et par tusen kroner.
- Obligasjonsleilighet: Denne formen er ikke så vanlig lenger. Formen ligner mer på leie av bolig enn å eie. Du kjøper en leierett til en bolig mot at du yter eieren et lån. Dette lånet utformes son en obligasjon. Du har ingen eierrettigheter, så slike kjøp bør en være forsiktig med. Det er heller ikke så lett å få lån i banken på en obligasjonsleilighet.
Skal man velge fast eller flytende rente?
Her vil det være fordeler og ulemper med begge, og vi skal gjennomgå noen ting du kan være oppmerksom på før du velger hva du vil ha.
Flytende rente
Før du velger kan du være oppmerksom på at renten ikke bare endrer seg fra dag til dag. Renten på markedet vil høyst endres hvert kvartal, så du skal ikke være redd for at den bare blir ekstremt høy fra dag til dag.
Fordeler med flytende rente
- Selv om du velger en flytende rente fra starten, kan du alltid ombestemme deg og bytte til en fast rente.
- Man kan alltid bytte bank hvis du kan se at du får en lavere rente et annet sted. Du er ikke bundet til å ha den samme banken hele tiden.
- Du har mulighet for refinansiering for å nedbetale lånet ditt, hvis det kan gjøre at du får bedre vilkår på lånet.
- Det er vanskelig å spå fremtiden, men hvis man ser tilbake vil det lønne seg på sikt å velge en flytende rente. Som sagt kan dette ikke garanteres.
- Den flytende renten vil i de aller fleste tilfeller være lavere enn den faste renten når du skal signere avtalen på boliglånet.
Ulemper med flytende rente
- Man kan ikke spå fremtiden, og faren vil selvfølgelig alltid ligge der for at renten plutselig vil bli veldig høy. Dette kan man ikke forutse, og hvis det skulle skje er det en fordel å vite om man kan håndtere en høyere rente enn den du har i dag, hvis det verste skulle skje.
- På grunn av usikkerheten rundt en rente som både kan gå opp og ned, vil det være vanskelige å planlegge økonomien din sikkert for fremtiden. Det vil derfor være en god idé å ha en liten buffer for å være sikker på at du kan håndtere et eventuelt rentehopp.
Fast rente
Du kan velge selv hvor lenge du ønsker å binde renten, men maks opptil 10 år. Det er vanskelig å gi et klart svar på hvor lenge du burde binde renten, og om du burde binde i det hele tatt. Vi skal derfor se litt nærmere noen fordeler og ulemper, så bedre kan få en mening om hva du burde gjøre.
Fordeler med fast rente
- Du vil aldri risikere at renten plutselig blir veldig høy og påvirker økonomien din. Du vet hele tiden hva renten kommer til å være i den perioden du ønsker å binde renten, og derfor vet du også hele tiden hvor mye du skal sette av til å betale hver måned eller kvartal.
- Hvis du har en fast rente vil det være mye enklere å planlegge økonomien din, hvis du f.eks vil lage et budsjett som gir deg bedre overblikk og orden på privat økonomien.
Ulemper med fast rente
- Du vil være mer låst til en fast bank hvis du velger å binde renten. Hvis du vil bytte bank i løpet av perioden kan det være du skal betale et beløp for å kunne skifte.
- Den faste renten du har avtalt med banken kan ikke skiftes til en annen rente, eller en flytende rente så lenge avtalen gjelder.
- I de fleste tilfeller vil det være bedre å velge en flytende rente på sikt, men dette kan ikke garanteres.
De beste lånene
Her er långiverne som er mest anbefalt i Norge
Spørsmål og svar om Boliglån
Hvordan få boliglån?
Det er 3 områder som blir vurdert når du søker boliglån:
- Betalingsmuligheter: Rådgiveren ser på økonomien din i sin helhet, og kommer med mulige løsninger som er spesielt tilpasset for deg.
- Kostnadsplan: Det blir satt opp en plan basert på dine måneds- og årsbaserte kostnader. Dette blir regnet ut ifra utgifter og betalingsvaner.
- Lånesikkerhet: Rådgiver tar en gjennomgang med deg av lånets sikkerhet og hva du har i egenkapitalet.
Hvordan få lavere rente på boliglånet?
- Sammenlign alltid tilbudene på boliglån, så du kan være sikker på å finne den laveste renten før du velger å sende en søknad.
- Vis banken din at du kan få lavere rente i den annen bank. De vil kanskje matche, eller gi deg lavere rente for å beholde deg som kunde.
- Du kan bli fast kunde hos en bank. Da skal du åpne en brukskonto med et kort som du kan bruke fast hos den banken. Det kan være en god sikkerhet for banken, og de kan være villige til å gi en lavere rente for at du blir fast kunde.
- Hvis du pusser opp boligen din etter du har kjøpt den, vil den trolig ha steget i verdi. Du kan få en ny verdivurdering av en megler, og hvis verdien er høyere enn den var når du kjøpte boligen, kan det gjøre at banken vil gi deg bedre vilkår.
- Prøv å forhandle om lånet ditt regelmessig. Prisene på markedet vil forandre seg løpende, og for at du skal kunne ha de beste vilkårene lønner det seg å følge med på rentene på markedet, og ikke minst om din egen bolig stiger i verdi.
Hvor lang er nedbetalingsperioden?
Som oftest nedbetaler man boliglånet per måned, eller per kvartal. Selve låneperioden kan strekke seg helt opptil 50 år i noen tilfeller, men vanligvis mellom 20-30 år.
Dersom du har et boliglån som består av to lån, betaler du som regel ned topplånet innen 5 år, og bunnlånet innen 20-30 år.
Kan jeg få boliglån med betalingsanmerkning?
Det kan fortsatt la seg gjøre å få et boliglån selv hvis man har betalingsanmerkninger. Boliglån er et lån med sikkerhet i eiendommen du kjøper, og det er en stor trygghet for banken.
Banken vil alltid gjennomgå en kredittsjekk av deg før de kan se om du får lån eller ikke. Vilkårene dine vil komme an på din kredittvurdering. Utlånerne ser alltid etter mest mulig sikkerhet for at de får pengene sine tilbake.
Her ser de på din generelle privat økonomi, inntekter, utgifter, og om du har gjeld fra før. I og med at boligen også fungerer som sikkerhet kan det fortsatt være gode muligheter selv om du har betalingsanmerkninger.
Hva er boligforsikring?
Når en kjøper bolig trenger en også forsikring. Når en kjøper et hus er det viktig med villaforsikring og innboforsikring. I en andelsleilighet trenger en bare en innboforsikring.
Da får du et oppgjør fra forsikringsselskapet om en skade skulle oppstå i boligen. Det er viktig å vite vilkårene for en forsikring, slik at en vet hvilke ulykker en forsikrer seg for.
Husk på det er stor konkurranse blant forsikringsselskapene og prisene vil variere. Men igjen sjekk vilkårene som vil variere fra selskap til selskap.
Kan jeg kjøpe bolig for å leie ut?
En må ta stilling til om en ønsker å kjøpe en enebolig med utleieleilighet. Slik som skattereglene for utleie er i dag, er dette gunstig. Men en må være ekstremt kresen med hvem en leier ut til.
Husleieloven tar i vare den som leier, og det er regler i.h.t. husleieloven for når en kan kaste en leietaker ut av leiligheten, selv om han ikke betaler. Derfor er det viktig å ta depositum, som kan dekke ødeleggelser eller om leien ikke blir betalt, og ha en skriftlig leiekontrakt.
Dersom du har en utleieleilighet i huset ditt, er det også mulig å få et høyere lån hos banken. Dette fordi banken ser på leiligheten som en ekstra inntekt, noe som gjør det enklere for deg å betale ned på lånet.
Hvis du tenker å leie ut når du bor i en andelsleilighet er dette ikke så lett da det er borettstyre som bestemmer om dette er mulig. Dette må søkes om, og det tar gjerne lang tid å få svar. I tillegg er det er ikke alltid like lett å få godkjenning som når du eier en selveierleilighet eller hus der du bestemmer selv.
Hva er annuitetslån?
Annuitetslån: Dette er det mest vanlige lånet. Her betaler du et fast beløp over alle årene, så lenge Norges Bank ikke endrer styringsrenten. Rentedelen er høy til å begynne med, og avdragsdelen mindre, det betyr at du skyver «lånet» foran deg. Du får med andre ord et gjennomsnittlig høyere lån, og må derfor totalt sett betale mer i rente. I en etableringsfase kan dette likevel være en fordel da den høye renteandelen fører til større skattefradrag. Men totalt sett blir dette et dyrere lån enn serielånet når en ser på det totale tilbakebetalte beløpet. Fordelen med et annuitetslån er at du til enhver tid vet nøyaktig hvor mye du må betale hver måned.
Hva er serielån?
Terminbeløpet (rente + avdrag) blir mindre etterhvert som årene går. Du betaler et høyere terminbeløp i starten og mindre etterhvert, men summeres alle terminbeløpene vil serielån bli billigere enn annuitetslån. Forskjellen mellom lånetypene blir større jo mer langsiktig lånet er. Fordelen med et serielån er at det alltid vil gi en lavere totalsum.
Hva er avdragsfrihet?
Avdragsfri periode: Lånet ditt blir belastet med rente også for den avdragsfrie perioden. En slik avdragsfri periode øker totalkostnaden mye. Vær også klar over at mange banker krever et betalingsgebyr hver gang du skal betale terminbeløpet. Slike gebyrer øker også lånekostnaden (rente + gebyrer).
Hva er fastlån?
Fastlån: Du kan binde renten, og man binder den i som regel i 3, 5, eller 10 år. Fast rente kan være aktuelt dersom vi er inne i en lav rente periode. Men saken er at banken ønsker å tjene penger. Når banken fastsetter størrelsen på fastrenten har de lagt inn en margin som skal dekke opp for mulige svingninger for kommende periode. Da bankene vanligvis sitter med langt bedre informasjon om markedene enn oss andre vil det nok være forbundet med en viss risiko å blindt velge fastrente.
